Saturday, October 24, 2015

ข้อดีการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

ข้อดีการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
โดย : โต๊ะข่าวอสังหาฯ


“เรื่องแปลก” แต่จริงซึ่งมีผู้ประกอบการโครงการจำนวนไม่น้อยยังไม่ทราบคำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” และมีประโยชน์ต่อผู้ขายหรือผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อหรือผู้ซื้อที่ดินจัด สรรอย่างไร ?

 ข้อมูลเบื้องต้นซึ่งผมได้รับฟังจากผู้ประกอบการหรือผู้จัด สรรที่ดินส่วนใหญ่รับทราบดีว่าเมื่อมีความประสงค์จะแบ่งแยกที่ดินจำนวน ตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อการจำหน่ายหรือขายกรรมสิทธิ์เพื่อผลประโยชน์ใน เชิงพาณิชย์ต้องมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรร ที่ดินจังหวัดผ่านเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา

 ส่วนราย ละเอียดข้อกำหนดของการแบ่งแยกที่ดินและการขออนุญาตจัดสรรที่ดินต่อหน่วยงาน ภาครัฐที่รับผิดชอบ เพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามพระราช บัญญัติ               การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ผู้ประกอบการโครงการส่วนใหญ่ต่างมอบหมายงานดังกล่าวให้ “นิติกร” หรือ “ฝ่ายกฎหมาย” หรือ “ทนายความ” หรือ “ผู้มีอาชีพเฉพาะทาง” รับเป็นผู้ดำเนินการเรื่องดังกล่าวให้

 คำว่า “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” จะปรากฏได้เห็นในเอกสารรายงานหรือรายละเอียดคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินซึ่ง ผู้ประกอบการโครงการมีหน้าที่ชี้แจงรายละเอียดเรื่องดังกล่าวให้คณะกรรมการ จัดสรรที่ดินจังหวัดทราบ

 ข้อความที่บันทึกในรายละเอียดคำขอและวิธีการ จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดจะระบุความรับ ผิดชอบของผู้จัดสรรที่ดินในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตาม แผนผังโครงการและการให้บริการสาธารณะต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

 หากผู้จัด สรรที่ดินมีความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผัง โครงการมีหน้าที่แจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดินไปบำรุง รักษาด้วยกันเอง

 ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินจัดบางท่านอาจ ไม่ทราบว่าเวลาใดจึงสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ตามกฎหมาย

 ข้อกำหนดหรือองค์ประกอบสำคัญซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถ ดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” เพื่อโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบบำรุง รักษามีด้วยกัน 3 ข้อ ดังนี้

 1.  สามารถขายหรือจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของจำนวน
  ที่ดินแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต

 2. ครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ขอและได้รับอนุญาต (ไม่น้อยกว่าหนึ่งปี) ภายหลังการยกเลิก (ถอนค้ำ) หนังสือสัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคทั้งโครงการแล้วเสร็จ

 3. ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคมอบให้
  คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเก็บไว้เป็นหลักฐาน

 สำหรับขั้นตอนรายละเอียดกระบวนการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ได้มาซึ่ง “หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้ง               นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” (จสก.10) เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งต้องทำความเข้าใจศึกษารายละเอียดวิธี การดำเนินงาน

 ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่เพียงไม่กี่ประการในเบื้องต้น อาทิ การมีหนังสือส่งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและประกาศการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” การส่งมอบเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องเพื่อการดำเนินการตลอดจนการอำนวยความ สะดวกการดำเนินงานให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามสมควร

 ดังนั้น เพื่อให้ผู้ประกอบการโครงการหรือผู้จัดสรรที่ดินได้รับทราบ “ข้อดี” หรือประโยชน์ที่จะได้รับเมื่อโครงการจัดสรรที่ดินสามารถจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

 ผม ขอ “แจกแจง” 10 ข้อดีการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดินได้ทราบมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

 ข้อแรก  : เป็นไปตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา
44 (1) และข้อกำหนดของคำขอและวิธีการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน
 เรื่อง ข้างต้นมักพบว่าผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขนาดใหญ่” จะทราบรายละเอียดเป็นอย่างดีเพราะมีทีมงานที่มีประสบการณ์ ความชำนาญคอยให้คำปรึกษาแนะนำชี้แนะเรื่องดังกล่าวเพื่อเตรียมการวางแผนและ ดำเนินงานจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

 ส่วนผู้ประกอบการหรือผู้จัดสรรที่ดิน “ขนาดเล็ก” จะทราบก็ต่อเมื่อทนแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคหรือการให้ บริการสาธารณะต่อไปไม่ไหวหรือเป็นเงินจำนวนสูงมาก ในขณะที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งไม่ยินยอมชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะ เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายการบริหารโครงการด้านการให้บริการสาธารณะให้แก่ผู้ จัดสรรที่ดิน

 ข้อสอง  : ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นยังคงเป็น หน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตลอดไปตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

 ภายหลังซึ่งหนังสือสัญญา ค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของธนาคารหรือสถาบันการเงินซึ่งผู้จัดสรร ที่ดินมอบไว้ให้กับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด “หมดอายุ”

 พนักงาน เจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” จะแจ้งเตือนให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบเพื่อดำเนินการต่ออายุหรือจัดทำหนังสือ สัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคฉบับใหม่มอบให้สำนักงานที่ดิน จังหวัดเก็บไว้เป็นหลักฐาน

 อย่างไรก็ตาม ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นหรือตามแผนผัง โครงการของผู้จัดสรรที่ดินจะหมดลงก็ต่อเมื่อผู้จัดสรรที่ดินมีหนังสือแจ้ง ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 45 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคตลอดจนการส่งมอบค่าค้ำประกันการ บำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา

 ข้อสาม  : มอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้ฝ่าย               นิติกรรมหรือฝ่ายกฎหมายหรือฝ่ายบริการหลังการขายหรืออาศัย “OUTSOURCE” ชำนาญงานเฉพาะทางดำเนินการ

 กรณีผู้จัดสรรที่ดินมอบหมายงานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้พนักงานฝ่ายที่เกี่ยวข้องภายในองค์กรดำเนินการ สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายและมีความใกล้ชิดกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมากกว่า บุคคลหรือนิติบุคคล “OUTSOURCE” ภายนอกแต่อาจประสบปัญหาความล่าช้าในการดำเนินงานเพราะขาดประสบการณ์ ความชำนาญ

 กรณีผู้จัดสรรที่ดินอาศัย “OUTSOURCE” อาจต้องแบกรับค่าใช้จ่ายเพิ่มจากเดิมแต่งานการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” สามารถดำเนินการสำเร็จลุล่วงได้ภายในกรอบระยะเวลาที่กำหนดไว้
 ข้อสี่  : การดำเนินการโดยอาศัย “OUTSOURCE” เกิดความเป็นกลางและไม่มีผล ประโยชน์ทับซ้อนแอบแฝง

 ทาง เลือกหรือทางออกของการแก้ไขปัญหาพิพาทระหว่างผู้จัดสรรที่ดินกับผู้ซื้อ ที่ดินจัดสรรในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะสามารถอาศัย “OUTSOURCE” เข้ามาไกล่เกลี่ยปัญหาพิพาทที่เกิดขึ้นได้ระดับหนึ่ง

 “คน กลาง” ซึ่งเข้ามารับดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ส่วนใหญ่มีประสบการณ์การแก้ไขข้อพิพาทและสามารถชี้แนะให้คำปรึกษาแนะนำต่อ ผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเพื่อพิจารณาหาข้อสรุปหรือข้อยุติได้ โดยง่าย

 ข้อห้า  : รับผิดชอบค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะเฉพาะ
                                       แปลงซึ่งไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก

 เมื่อ โครงการจัดสรรที่ดินสามารถขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามแผนผังโครงการได้จำนวนไม่ น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของทั้งหมดและครบกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต หากผู้จัดสรรที่ดินได้ดำเนินการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียน จัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย

 ผู้จัดสรรที่ดินยังคงมี หน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา สาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นทั้งหมดในระหว่างรอการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

 ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถผลักภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคไปยังผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้
 อย่าง ไรก็ตาม เมื่อผู้ซื้อที่ดินสรรสามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ขึ้นมาได้ ผู้จัดสรรที่ดินจะคงมีหน้าที่รับภาระค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและ บริการสาธารณะเฉพาะแปลงซึ่งยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกตาม มาตรา 47 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เท่านั้น

 ข้อหก  : เกิดภาพลักษณ์โครงการที่ดีต่อสายตาผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและบุคคลภายนอก

 เมื่อ โครงการจัดสรรที่ดินได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฎหมาย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจะเกิดความรู้สึกที่ดีต่อผู้จัดสรรที่ดินทั้งในด้านความ โปร่งใสในการพัฒนาโครงการและสาธารณูปโภคที่จัดให้มีขึ้น มีความตรงไปตรงมาของการดำเนินการตามกฎหมาย ไม่เกิดความรู้สึกผูกขาดในอำนาจการบริหารจัดการสาธารณูปโภคของผู้จัดสรร ที่ดินแต่เพียงผู้เดียวและการแจกแจงบัญชีรายรับและรายจ่ายค่าบำรุงบริการ สาธารณะและการคืนเงินบำรุงบริการสาธารณะส่วนที่เหลือให้กับผู้ซื้อที่ดินจัด สรร

 ข้อเจ็ด  : ควรดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้าจัดสรร” ทันทีเมื่อครบ
   องค์ประกอบการจัดตั้งตามกฎหมายบัญญัติ

 สาธารณูปโภค ตามที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดสรรจัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการเมื่อมีการใช้งาน บ่อยครั้งและเป็นเวลานานย่อมมีโอกาสชำรุดทรุดโทรมไปตามกาลเวลาและเป็นปัจจัย หนึ่งของการใช้งบประมาณในการซ่อมแซมบำรุงรักษาจำนวนสูงมากในอนาคต

 ทาง เลือกของการลดภาระค่าใช้จ่ายหรือประหยัดงบประมาณค่าซ่อมแซมและการบำรุงรักษา สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการ ได้แก่ การให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรร่วมกันจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อรับโอนทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคไปบำรุงรักษาด้วยกันเอง

 ข้อแปด : การตกแต่งต่อเติมส่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจส่งผลกระทบต่อ

   ภาพลักษณ์ภายนอกโครงการ

 ใน ขณะที่ผู้จัดสรรที่ดินยังคงขายกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือต่อไปอีก มักพบว่ามีที่ดินบางแปลงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตกแต่งต่อเติมสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีผลกระทบต่อภาพลักษณ์โครงการในแง่ความไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย

 ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ประกอบการต่างไม่สามารถห้ามมิให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการหรือห้ามแล้วแต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่รับฟัง

 ผู้ จัดสรรที่ดินสามารถมีวิธีการแก้ไขได้เพียงวิธีเดียว ได้แก่ การดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ขึ้นมาเพื่อกำหนดระเบียบปฏิบัติการขออนุญาตตกแต่ง ต่อเติม สิ่งปลูกสร้างของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

 การที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรละเมิด หรือฝ่าฝืนระเบียบปฏิบัติของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรคณะกรรมการหมู่บ้านจัด สรรมีอำนาจดำเนินการสั่งรื้อถอน เรียกเก็บค่าปรับตลอดระยะเวลาการละเมิดระเบียบหรือคำสั่งได้โดยชอบตามข้อ บังคับและกฎหมาย

 ข้อเก้า  : การเจราจาต่อรองเกิดความสะดวก คล่องตัวและไม่เสียเวลาดำเนินการ
 เมื่อ ถึงคราวเกิดหรือมีปัญหาลักษณะเดียวกันเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวน หลายคน หลายแปลง อาทิ การไม่ชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะภายหลังครบกำหนดหรือรอบระยะเวลาการจัดเก็บ ค่าบำรุงบริการสาธารณะ

 ผู้จัดสรรที่ดินไม่สามารถบังคับให้ผู้ซื้อที่ดิน จัดสรรชำระค่าบำรุงบริการสาธารณะเพราะไม่มีบทกำหนดโทษตามกฎหมายบังคับให้ผู้ จัดสรรที่ดินดำเนินการ

 หากโครงการได้รับการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเจรจาผ่านคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรอีกทั้งนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรยังสามารถอาศัย “บทกำหนดโทษ” ตามข้อบังคับและกฎหมายดำเนินการต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรค้างชำระค่าใช้จ่าย ได้

 ข้อสิบ  : ไม่มีความกังวลต่อการพัฒนาที่ดินในโครงการถัดไป

 ยุทธวิธี การพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่จัดให้มีขึ้นตามแผนผังโครงการ ของผู้จัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีเพียง 3 วิธี ได้แก่ การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นหรือการได้รับ อนุมัติแผนงานการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด หรือการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณ ประโยชน์ตามมาตรา 44 (1), (2) และ (3) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ตามลำดับ

 เมื่อผู้จัดสรรที่ดินสามารถดำเนินการตามยุทธวิธี ข้างต้นอย่างใด อย่างหนึ่งเสร็จสมบูรณ์แสดงว่าผู้จัดสรรที่ดินสามารถพ้นหน้าที่ในการบำรุง รักษาสาธารณูปโภคครบหนึ่งร้อยเปอร์เซ็นต์ ปัญหาจู้จี้จุกจิกที่กวนใจท่านจะหมดไปทันทีและมีเวลาที่จะคิดพัฒนาที่ดิน โครงการถัดไปให้มีคุณภาพต่อไป




No comments:

Post a Comment